Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier

Vous avez un projet immobilier ? Sa concrétisation et ses conditions dépendent directement de votre capacité d’emprunt, qui correspond au montant de votre apport personnel et du budget dont vous disposez mensuellement. Une fois que votre capacité totale d’achat immobilier est calculée, vous devez déduire différents frais à prévoir. Vous obtiendrez alors la fourchette du prix de la maison ou de l’appartement que vous êtes en mesure d’acheter.

La constitution d’un apport personnel

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L’apport personnel doit, en règle générale, représenter au moins 10 à 20% du prix du bien immobilier convoité. Vous pouvez le constituer avec une épargne que vous allouerez à votre projet immobilier. Il peut s’agir d’une assurance-vie ou encore d’un produit d’épargne. Utilisez en priorité les supports d’épargne car ils vous font bénéficier d’un régime fiscal favorable. Prévoyez toujours une autre épargne afin de faire face aux difficultés de la vie.

Et, si vous prévoyez de faire construire votre résidence principale, il vous est possible de débloquer de façon anticipée, et si vous en avez un, votre plan d’épargne entreprise (PEE) ou votre plan d’épargne retraite collectif (Perco) durant la période où les fonds sont normalement bloqués.

Pour une opération achat-revente, l’apport personnel inclut principalement la valeur de votre ancien logement. Il est donc recommandé de procéder à une évaluation de celui-ci en réalisant un comparatif des prix des biens équivalents en vente dans votre secteur et en le faisant estimer par plusieurs agents immobiliers. Le montant de votre apport personnel jouera un rôle important dans le calcul du montant de vos mensualités.

L’estimation de votre capacité d’emprunt

Afin de vous faire une idée du capital qu’il vous est possible d’emprunter, il vous faut faire une évaluation du montant que vous pouvez consacrer mensuellement au remboursement du crédit immobilier (paiements des intérêts et de l’assurance emprunteur compris) sans que votre budget ne soit déséquilibré.

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On peut généralement considérer que le montant de la mensualité ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels, et doit vous permettre de disposer d’un « reste à vivre » suffisant pour l’alimentation, les loisirs, les impôts, les assurances, le budget auto et autres charges… Outre vos revenus familiaux courants, vous devez prendre en compte les nouvelles charges de propriétaire (taxe foncière, charge de copropriété…) et les charges importantes à prévoir (mariage, voyage, études enfants, achat auto…) pour le calcul de vos revenus nets mensuels.

Dans le cas d’un investissement locatif, les loyers que vous percevrez s’ajouteront à vos revenus nets mensuels (après déduction des impôts). Si vous profitez d’un régime fiscal favorisant l’investissement locatif et que vous ne respectez pas vos engagements en terme de location, vous perdrez alors le bénéfice des incitations fiscales.

La mensualité totale doit inclure la mensualité de votre futur crédit et les autres mensualités de vos crédits en cours ou à venir.

Pour une opération achat-revente, si vous effectuez un achat de logement avant la revente de l’ancien, la mensualité de votre crédit en cours continuera à durer jusqu’à ce que vous revendiez votre bien. Vous aurez alors donc à payer 2 mensualités si vous contractez un crédit immobilier amortissable classique.

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Pour un prêt relais, vous aurez uniquement à payer mensuellement les intérêts de ce crédit, ou alors en différé lors de la revente de votre bien et du remboursement du crédit.

La détermination du coût total de votre projet immobilier

Une fois que vous avez calculé votre capacité d’emprunt, vous devez déduire les frais venant s’ajouter au prix du bien immobilier : frais de notaire, garanties d’emprunt, frais de dossier credit, frais annexes à l’installation, budget travaux rénovation…